L'acquisto della proprietà per usucapione

Il nuovo procedimento abbreviato non giudiziale di accertamento del diritto

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Il c.d. decreto del Fare (legge 9 agosto 2013 n. 98) ha apportato alcune rilevanti modifiche al d.lgs. 4 marzo 2010 n. 28 in tema di mediazione finalizzata alla conciliazione delle controversie civili e commerciali.

Le novità riguardano principalmente: la definizione di mediazione, la competenza territoriale degli organismi di mediazione, la necessità dell’assistenza di un avvocato nei casi di mediazione obbligatoria, la previsione di un’efficacia limitata a 4 anni della disposizione sull’obbligatorietà della mediazione, l’efficacia esecutiva dell’accordo di conciliazione e la trascrivibilità degli accordi di mediazione che accertano l’usucapione.

Su quest’ultimo punto è intervenuto l’art. 84‐bis che ha modificato l’articolo 2643 del codice civile inserendovi il n. 12‐bis), prevedendo l’obbligo di trascrizione per «gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato».

Per effetto della recente modifica è possibile procedere all’accertamento dell’intervenuta usucapione mediante accordo stragiudiziale di mediazione. L’usucapione rimane, infatti, tra le materie per le quali il legislatore ha previsto l’obbligatorietà della mediazione. Con la modifica dell’art. 2643 c.c. le parti di un procedimento di mediazione avente ad oggetto la domanda di usucapione di un bene potranno accordarsi davanti al mediatore e successivamente trascrivere validamente l’accordo.

Prima dell’innovazione normativa l’usucapione era una modalità di acquisto della proprietà a titolo originario, il cui ingresso nel sistema della pubblicità immobiliare richiedeva una specifica pronuncia giudiziale. La trascrizione della sentenza, regolata dall’articolo 2651 c.c., aveva valore di mera pubblicità notizia, venendo unicamente accertato il già intervenuto acquisto a titolo originario.

Con l’introduzione del n. 12‐bis dell’articolo 2643 l’usucapione non solo potrà essere oggetto di una pronuncia giudiziale, ma potrà altresì essere accertata con un accordo stragiudiziale. L’accertamento dell’usucapione continuerà a sostanziarsi in un mero effetto legale di acquisto della proprietà. L’accordo conciliativo, quindi, non avrà ad oggetto il trasferimento di diritti, bensì l’accertamento tra le parti dei presupposti su cui si fonda l’usucapione, con effetti preclusivi, rispetto ai fatti accertati e tra le parti stesse e loro aventi causa, di ulteriori contrarie pretese, anche giudiziali.

 

Rispetto ai terzi, invece, l’opponibilità dell’accordo seguirà le regole degli acquisti a titolo derivativo disciplinati dagli artt. 2644 e 2650 del codice civile. Un terzo potrà dunque far valere i propri diritti nei confronti del suo legittimo dante causa disconoscendo l’accordo sottoscritto in suo danno; si pensi, ad esempio, ad un creditore ipotecario dell’usucapito, ovvero a chi abbia acquistato un diritto reale di godimento dall’usucapito. In buona sostanza l’accordo conciliativo non potrebbe opporsi a terzi che vantino pretese nei confronti del soggetto usucapito – ovvero sui beni oggetto di accertamento – in forza di un titolo trascritto o iscritto anteriormente all’accordo stesso. Quanto detto a norma delle previsioni di cui all’art. 2644 c.c., disposizione che regola i conflitti d’interessi tra più aventi causa dal medesimo soggetto. La soluzione del conflitto d’interessi impone pertanto il rispetto del principio di continuità delle trascrizioni. In assenza di un titolo di proprietà (o altro diritto reale) trascritto a favore del dante causa, le trascrizioni successive, quindi anche la trascrizione dell’accordo accertativo dell’usucapione, avranno effetto solo al momento della trascrizione dell’atto anteriore di acquisto. Trascritto il titolo di proprietà, le successive trascrizioni o iscrizioni produrranno effetto secondo il loro rispettivo ordine.

Con riferimento, infine, ai requisiti giuridico formali dell’accordo, non troveranno spazio applicativo le disposizioni riguardanti gli obblighi di dotazione e di allegazione dell’attestato di prestazione energetica e le norme che impongono la verifica dell’allineamento tra banca dati catastale e registri immobiliari (cd. conformità catastale soggettiva). Dovranno al contrario essere applicate e rispettate tutte le disposizioni riguardanti la materia urbanistica‐edilizia e quelle riguardanti la cd. conformità catastale oggettiva.

L’innovazione legislativa si pone all’attenzione dell’interprete per le potenziali ricadute sulla prassi. L’accertamento dell’intervenuta usucapione mediante accordo stragiudiziale, nell’ambito del procedimento di mediazione alla presenza degli avvocati delle parti, consente una significativa riduzione dei tempi di accertamento della fattispecie. Evitando il ricorso al giudice le parti possono perfezionare l’acquisto a titolo originario della proprietà con notevole risparmio di tempo e sensibile riduzione dei costi, diversamente commisurati alla necessaria attività giudiziale. L’istituto si presta pertanto ad un proficuo utilizzo, rappresentando un’utile modalità alternativa di risoluzione di controversie che, prima dell’introduzione della legge del 2013, avrebbero reso necessario il ricorso al giudice di merito.