Acquistare immobili in tempo di crisi

Il contratto di rent to buy

Stretta del credito e difficoltà del mercato immobiliare spingono l’offerta di formule alternative di acquisto.

Diverse le strutture negoziali sviluppate – o riscoperte – dalla prassi per restare al passo con le esigenze del mercato.

Tra queste ha trovato affermazione il contratto di locazione con annesso contratto preliminare (unilaterale ovvero bilaterale). La fattispecie negoziale, che si compone di due contratti distinti e autonomi, seppur collegati, prevede la stipula di un contratto di locazione e di un contestuale contratto preliminare, con il quale una o entrambe le parti si obbligano a concludere un futuro contratto di vendita, predeterminandone in tutto o in parte il contenuto.

L’ipotesi, nonostante permetta di precisare nell’ambito di un unico contesto i passaggi necessari al futuro acquisto, consentendo di bloccare l’affare (e dunque il prezzo) molto tempo prima della conclusione del contratto definitivo di vendita, permettendo altresì al futuro acquirente di godere immediatamente dell’immobile, presuppone la conclusione di un secondo negozio, definitivamente traslativo ed esecutivo del preliminare, per il perfezionamento del quale è necessario un nuovo accordo tra le parti.

Più allettante, tra le proposte elaborate dalla prassi, è allora quella dell’affitto con riscatto, o rent to buy.

Il contratto potrebbe rappresentare un utile strumento per chi volesse acquistare un immobile senza essere provvisto, anche temporaneamente, di sufficiente liquidità.

Allo stesso modo potrebbe rappresentare, agevolando la contrattazione e l’accordo tra acquirente e venditore, un incentivo allo smaltimento dell’invenduto, di cui potrebbero beneficiare società costruttrici e proprietari immobiliari.

Rispetto al contratto di locazione, con conclusione di un contestuale preliminare, permetterebbe inoltre di regolare in un unico momento negoziale anche il futuro – ed eventuale – trasferimento proprietario, senza che si renda necessaria una nuova futura contrattazione tra le parti.

La formula è sempre più diffusa nella prassi delle transazioni immobiliari. Si gode da subito dell’immobile condotto in locazione, con l’opzione di poterne acquisire in un secondo momento la proprietà imputando i canoni versati a pagamento di parte del prezzo.

Nella formula negoziale normalmente utilizzata i canoni di locazione prevedono spesso una maggiorazione rispetto alle ordinarie quotazioni dell’affitto. Tale maggiorazione potrà però essere portata in compensazione con il prezzo dovuto per l’eventuale successivo acquisto dell’immobile: quanta parte vada a creare questo fondo di accumulo dipende in primo luogo dalla lunghezza del contratto d’affitto.

In altri termini il contratto di rent to buy (affitto con riscatto) prevede che i canoni di locazione possano considerarsi (in tutto o in parte) un acconto rateale del prezzo di vendita. Se il locatario sceglie di esercitare l’opzione di acquisto sull’immobile imputerà quanto pagato in conto prezzo. Diversamente, alla conclusione del contratto di locazione, il bene resterà di proprietà dell’originario titolare e nulla sarà ulteriormente dovuto dal conduttore.

 

Una variante della formulazione prospettata (contratto di locazione con opzione di acquisto) potrebbe essere quella della conclusione di un contratto di locazione, con attribuzione al conduttore di un’opzione di novazione del rapporto. La novazione, qualora esercitata unilateralmente dal conduttore, potrebbe dirsi idonea a mutare il profilo causale del contratto (da locazione a vendita) con imputazione di quanto sino a quel momento pagato in conto prezzo.

In ogni caso resterebbe in facoltà del conduttore la scelta se interrompere la locazione, senza più necessità di corrispondere alcunché, ovvero di acquistare l’immobile, imputando quanto pagato in conto prezzo.

Nonostante la recente diffusione del contratto, il negozio di rent to buy può nascondere alcune insidie, da affrontare con l’ausilio del professionista.

Occorrerà assicurarsi che al conduttore sia garantita la possibilità di portare ad integrale esecuzione il contratto, potendo perfezionare l’acquisto definitivo della proprietà mediante autonoma manifestazione di volontà (senza passare per una nuova negoziazione con il proprietario). Alternativamente il conduttore potrà rinunciare all’acquisto, concludendo la locazione e restituendo l’immobile sino a quel momento goduto.

Il contratto dovrà pertanto prevedere un vero e proprio diritto di riscatto dell’immobile, attributivo al conduttore di un diritto di opzione unilaterale all’acquisto, da poter liberamente esercitare.

Occorrerà poi preoccuparsi di tutelare il conduttore, potenziale acquirente, da un eventuale crisi o fallimento dell’impresa costruttrice. Le cifre versate per i canoni e per il deposito cauzionale rappresentano, infatti, anticipazioni destinate all’acquisto del diritto di proprietà. Ma il conduttore, beneficiario del contratto di rent-to-buy, prima di diventare acquirente, potrebbe rischiare la perdita delle somme accumulate in conseguenza della crisi della società costruttrice ovvero del locatore/venditore. Un utile rimedio, in questo caso, potrebbe essere rappresentato dal rilascio di una garanzia ulteriore da parte del potenziale venditore a copertura di tutte le somme ed anticipazioni versate dal conduttore fino al momento della decisione di acquistare la proprietà.

Il contratto, adeguatamente negoziato, potrebbe in sintesi rappresentare un’utile formula di acquisto della proprietà. Lo testimoniano la sempre maggiore utilizzazione della fattispecie che, di provenienza anglosassone, dove ha trovato diffusione al preciso scopo di agevolare la contrattazione immobiliare a fronte dell’intervenuta stretta del credito bancario, potrebbe rappresentare un utile strumento a beneficio sia della parte acquirente, agevolata dalla rateizzazione del prezzo e dalla possibilità di non perfezionare la compravendita se non ritenuto utile al termine della locazione, sia della parte venditrice, che in questo modo potrebbe più agevolmente smaltire gli immobili rimasti invenduti in conseguenza della flessione del mercato immobiliare.