Le novità in materia di condominio

Parti comuni condominiali e innovazioni consentite

amministratore_condominio_studio_legale_mascagni

Il 18 giugno 2013 è entrata in vigore la legge 11 dicembre 2012 n. 220 di modifica delle disposizioni del codice civile sul condominio negli edifici.

La legge, emanata all’esito di un parto lungo e travagliato, ha inciso significativamente sulla materia condominiale.

Il Legislatore è intervenuto, fra l’altro, a ridefinire l’oggetto della proprietà condominiale precisando negli articoli 1117 e 1117 bis c.c. quali siano i beni di proprietà comune, come sia possibile modificarne o tutelarne la destinazione d’uso (articoli 1117 ter e quater c.c.), quali siano i diritti dei partecipanti al condominio sui beni in comune (articoli 1118 – 1119 c.c.) e quale sia il regime delle innovazioni delle cose comuni (articolo 1120 c.c.)

Volendo sottolineare principalmente gli aspetti innovativi, fermo restando il principio secondo il quale è il titolo d’acquisto della proprietà ovvero l’atto costitutivo del condominio che determinano quali parti dell’edificio siano da ritenersi comuni, si può osservare che il Legislatore ha espressamente inserito fra le parti comuni: i pilastri, le travi portanti, le aree destinate a parcheggio, i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune, le facciate e i sistemi centralizzati per il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza.

E’ da rilevare che la nuova normativa estende espressamente la disciplina del condominio anche a forme condominiali da tempo conosciute nella pratica quali il cd. supercondominio, costituito da una pluralità di edifici ricompresi in una più ampia organizzazione di tipo condominiale (i singoli condominii sono accomunati dall’utilizzo di cose, impianti e servizi in una relazione di tipo accessorio/principale), ovvero il cd. condominio orizzontale o ancora il cd. condominio parziale, ipotesi verificabile laddove un bene, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, risulti destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio (articolo 1117 bis c.c.).

Per soddisfare esigenze di interesse condominiale è ora possibile con il consenso dei 4/5 dei condomini e del valore dell’edificio apportare modifiche alle destinazioni d’uso delle parti comuni con il solo limite di non recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato o alterarne il decoro architettonico (articolo 1117 ter c.c.).

Sempre con riguardo alla destinazione d’uso l’articolo 1117 quater c.c. attribuisce all’Amministratore, ma anche al singolo condomino, la facoltà di diffidare o di agire in giudizio per far cessare le attività, esercitate da altri condomini, che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni.

Non vi sono, nella legge di riforma, sostanziali modifiche in ordine ai diritti dei partecipanti al condominio sulle cose comuni, rimanendo valido il principio della loro  irrinunciabilità e quindi del conseguente divieto di sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, anche se viene modificata la destinazione d’uso delle unità immobiliari.

Unica eccezione è data dalla possibilità del condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, in tal caso egli sopporterà le sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. 

Il Legislatore ha inoltre lasciato inalterate le maggioranze necessarie per apportare innovazioni alle cose comuni (2/3 del valore dell’edificio – maggioranza degli intervenuti), ha invece introdotto un quorum più basso (½ del valore dell’edificio-maggioranza degli intervenuti) per alcune specifiche innovazioni: le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici, per realizzare parcheggi a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili, per l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualsiasi altro flusso informativo, anche da satellite o via cavo (articoli 1120 e 1136 secondo comma c.c.).

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea anche a richiesta di un solo condomino interessato alla realizzazione delle opere sopra menzionate (articolo 1120, terzo comma c.c.).