L'amministratore di condominio

I mutati requisiti soggettivi, le rinnovate modalità di nomina, i nuovi poteri e doveri

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La legge 11 dicembre 2012 n.220, in vigore dal 18 giugno 2013, innova in maniera significativa la figura dell’Amministratore di Condominio.

Le principali novità riguardano la nomina, i requisiti, gli obblighi e le attribuzioni, i poteri di rappresentanza e la revoca.

La nomina dell’Amministratore è ora obbligatoria quando i condomini sono più di otto; contestualmente all’accettazione della nomina, l’Amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, il locale dove si trovano: 1) il registro dell’anagrafe condominiale contenente le generalità  dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o del domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, i dati relativi alle condizioni di sicurezza,  2) il registro dei verbali delle assemblee,  3) il registro di nomina e revoca dell’amministratore e 4) il registro della contabilità, nel quale sono annotati, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti finanziari in entrata e uscita.

L’assemblea può subordinare la nomina dell’Amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato, con obbligo di adeguamento dei massimali se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari.

Qualora l’amministratore sia già provvisto di una polizza per la responsabilità civile  professionale generale, dovrà munirsi di una dichiarazione dell’impresa di assicurazione integrativa delle condizioni di polizza per lo specifico condominio.

L’Amministratore, esclusi coloro che hanno svolto attività per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti l’entrata in vigore della legge, deve essere in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado e svolgere attività di formazione in materia di amministrazione condominiale iniziale e periodica.

Possono svolgere l’incarico di amministratore anche le società di persone e di capitali; in questo caso i requisiti professionali devono sussistere in capo ai soci illimitatamente responsabili, agli amministratori e ai dipendenti incaricati di svolgere funzioni di amministrazione dei condomini.

All’Amministratore si applicano, oltre alle specifiche disposizioni dettate dagli articoli 1129 e seguenti del codice civile, le norme sul mandato con rappresentanza (articoli 1703 e seguenti codice civile). La novella ha così recepito un consolidato orientamento giurisprudenziale che assimilava la figura dell’amministratore a quella del mandatario con rappresentanza, con la conseguenza che in caso di revoca senza giusta causa  o giustificato motivo, sempre possibile in ogni momento, il condominio dovrà risarcire il danno ai sensi dell’articolo 1725 c.c..

Nel caso in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali (mancata comunicazione annuale all’anagrafe tributaria dell’ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio con i dati identificativi dei relativi fornitori, omissione dell’obbligo di effettuare la ritenuta d’acconto sui pagamenti effettuati dal condominio e sui compensi professionali percepiti dallo stesso amministratore, omessa presentazione del modello 770) ovvero non sia stato aperto o utilizzato il conto corrente condominiale sul quale devono necessariamente transitare le somme in entrata e uscita, ciascun condomino potrà richiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore; qualora l’assemblea non deliberi la revoca, il condomino potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria ed in caso di accoglimento della domanda rivalersi per le spese legali sul condominio.

Il rendiconto annuale della gestione condominiale deve essere presentato dall’Amministratore ed approvato dall’Assemblea entro il 30 giugno di ogni anno e deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio, l’indicazione dei fondi disponibili e delle eventuali riserve, componendosi di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Nell’ambito delle sue attribuzioni, in particolare per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell’edificio, l’Amministratore potrà agire e resistere in giudizio senza necessità di previa delibera assembleare che gli conferisca mandato in tal senso e la sentenza farà stato nei confronti dei singoli condomini, che non rappresentano un’entità diversa dal condominio.

Qualora l’inadempimento si sia protratto per più di un semestre l’Amministratore ha inoltre la possibilità di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di separato utilizzo.